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                        以問題為導向建立法律支撐

                        ——《秦皇島市物業管理條例》亮點解讀

                        時間: 2018-09-05     來源: 中國建設報

                        □ 王成

                        物業管理工作涉及千家萬戶,關系基本民生,體現城市文明程度。隨著經濟社會的發展、人民物質文化生活水平的提高和業主自治意識的增強,人民群眾對物業管理水平的要求越來越高,物業管理中存在的一些問題逐步凸顯出來,主要是職能部門權責不清、住宅小區停車管理矛盾突出、住宅專項維修資金使用較難、物業服務企業服務不到位、擅自棄管現象時有發生等。這些突出問題制約了物業管理的良性發展,容易引起矛盾糾紛和群體性事件,從而影響社會和諧穩定。

                        多年來,河北省秦皇島市市政府及有關部門高度重視物業管理工作,在改善人居環境、加強城市精細化管理等方面做了大量工作,先后出臺了多項規范性文件,物業管理工作取得一定成效。但是,由于缺乏上位法的有力支撐,不能規定較為有效的管理措施,也無法確定相應的法律責任,導致難以從根本上破解難題。因此,根據《物權法》和《物業管理條例》的立法精神和有關規定,堅持以問題為導向,出臺一部符合秦皇島市實際且具有較強針對性、操作性的地方性物業管理條例十分必要。《秦皇島市物業管理條例》(以下簡稱《條例》)于2018年3月29日經河北省第十三屆人民代表大會常務委員會第二次會議批準,于7月1日起實施。

                        降低門檻

                        解決自治組織成立難

                        針對業主自治組織成立難問題,對降低申請籌備業主大會門檻、明確經費保障和強化政府及其部門積極作為作出規范。

                        《條例》規定,物業管理區域內,已交付的專有部分面積超過建筑物總面積50%時,30戶以上業主或者占業主總人數5%以上的業主可以向街道辦事處、鄉(鎮)人民政府提出籌備業主大會的書面申請。首次業主大會會議的籌備經費由房產行政主管部門會同價格主管部門確定,由建設單位承擔。建設單位應當在取得房屋預售許可證之前,將首次業主大會會議籌備經費交至街道辦事處、鄉(鎮)人民政府設立的專用賬戶。物業管理區域內,具備成立首次業主大會會議籌備組條件,而業主未提出申請的,街道辦事處、鄉(鎮)人民政府應當組織、指導業主推薦業主代表并成立首次業主大會會議籌備組。

                        作出規范

                        解決自治組織運行難

                        針對業主自治組織運行難問題,對業主大會召開、征求意見和投票表決形式多樣化以及業主委員會工作經費作出規范。

                        《條例》規定,物業管理區域內業主超過300戶的,可以幢、單元、樓層為單位,推選一名業主代表參加業主大會會議。業主大會會議可以采用集體討論的形式,也可以采用書面征求意見的形式。需要業主大會會議投票表決的事項,應當采取實名可追溯的方式進行。業主因故不能參加業主大會會議的,可以書面委托代理人參加,也可以通過電子通信、互聯網等渠道實名參加討論和表決。業主大會、業主委員會工作經費由全體業主分攤。有公共收益的,工作經費可以在收益中列支。業主委員會組成人員工作津貼可以在公共收益中列支,由業主大會決定并按照財務要求建賬、入賬。

                        約定保證金

                        避免物業服務棄管

                        針對物業服務企業擅自棄管物業現象,對業主大會、建設單位與物業服務企業約定履約保證金作出規范。

                        《條例》規定,物業服務合同(含前期物業服務合同)可以約定物業服務履約保證金。物業服務履約保證金主要用于物業服務企業擅自退出、終止物業服務后,業主大會或者建設單位選聘新的物業服務企業前,物業管理區域內基本生活秩序的維護。

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